定期借家権について
Ｑ 借家契約について新しい法律ができたそうですが、どんな内容でしょうか。
Ａ 平成一一年一二月一五日に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が公布され、平成一二年三月一日から施行されています。
その内容は①優良な賃貸住宅の供給を促進するために、国等が必要な措置を講ずるよう努めること、②定期建物賃貸借に新しい規定を設けたことですが、お尋ねは後者の問題です。
従来「借地借家法」では、建物賃貸借に期間を定め、さらに更新がない旨特約しても無効とされ、借家人に契約違反がなく、明渡が必要な場合、ある程度の明渡料を用意しなければならず、又明渡料を用意しても、どうしても居住したいと借家人が言った場合、明渡を認める例は殆どありませんでした。
しかし、この結果、空家が全住宅の一割を超える状態になっても、家主はなかなか家を貸さず、貸家をめぐる経済全体としてはマイナスであるとの主張があり、それを考慮したものです。
Ｑ 定期借家にするにはどんな条件が必要ですか。
Ａ 「借地借家法」でも①賃貸人の不在期間の賃貸借、②取壊し予定の建物の賃貸借の場合、一時使用契約が認められていましたが、今後は一般的に次の要件があれば足りるとされます。
① 期間の定めがある建物の賃貸借であること。
② 建物の賃貸人は、契約前にあらかじめ賃借人に対し、この賃貸借契約には契約の更新がないこと、期間満了により建物賃貸借契約は終了することについて、その旨を記載した書面を交付し説明すること。
③ 定期建物賃貸借契約は、公正証書等の書面によって締結すること。
④ 期間が一年以上である場合、建物の賃貸人は期間満了の一年前から六カ月前までの闇に賃借入に対し期間満了により建物の賃貸借の終了する旨、通知すること。
これらの要件を充たしていれば、明渡料は必要ありません。
Ｑ 賃借人から途中解約ができるのでしょうか。
Ａ 床面積が二〇〇平方メートル未満の居住用建物の定期借家契約については、転勤、療養、親族の介護等、やむを得ない事情により賃借人は途中解約の申入れができ、一ヵ月経過で契約は終了します。
Ｑ 公正証書等とありますが、他にどんな書面で契約すればよいのですか。
Ａ 定期借地の場合、必ず公正証書であることを要しますが、定期借家の場合、前記①②③④の要件を備えていれば、必ずしも公正証書である必要はなく、一般の契約書で大丈夫です。定期借家の場合、借賃増減請求権を特約で排除することも出来ます。
Ｑ 平成一二年三月一日以前から居住している人に対し、一旦合意により解約して新たに同一建物で定期借家契約を締結することは可能ですか。
Ａ 当分の間認められない、とされています。将来、優良住宅の供給が充分なされる時期になったら法律で可能になるかも知れません。
成年後見制度とは
Ｑ 平成一二年四月から、成年後見制度ができたと聞きましたが、それはどのようなものですか。
Ａ 主に高齢者の権利を保護するために作られた制度です。痴呆などにより自分の財産を管理できなくなった人に対して手助けをしてくれる人を選ぶ制度です。従来は、禁治産と準禁治産という二種類の制度がありましたが、これらの制度に代わって、後見・保佐・補助という三種類の制度を設けると共に、新たに、任意後見制度が創設されました。
Ｑ 新しい制度の概要を説明して下さい。
Ａ 既に判断能力が衰えてしまった人に対しては、家庭裁判所の審判により、その程度が重い人を成年被後見人とし、中程度の人を被保佐人とし、軽い人を被補助人として、それぞれ、成年後見人、保佐人、補助人が付されます。
判断能力がある人が将来に備えて自分で予め代理人(任意後見人といいます)を選任しておこうというのが任意後見制度です。
成年被後見人は、日用品の購入その他日常生活に関する行為以外はすべて成年後見人が代理します(本人が行った場合は取消の対象となります)。
被保佐人は、一定の重要な財産上の行為を行うについては保佐人の同意が必要であり(同意を得ずに行った行為は取消の対象となります)、又、当事者が選択した特定の法律行為について保佐人に代理権が与えられる場合もあります。
被補助人は、当事者が選択した特定の法律行為、例えば、預金の管理、不動産その他の重要な財産の処分、介護契約等について、家庭裁判所の審判により補助人に代理権又は同意権・取消権の一方又は双方を与えるというものです。
任意後見人は、公正証書で契約された内容にしたがって本人を代理します。
Ｑ 従来の制度を改正したのには何か理由があるのですか。
Ａ 従来の禁治産と準禁治産の制度では、鑑定をするために数十万円の費用が必要であるとか、戸籍に記載されてしまうといった利用しづらい面があったために、今後の高齢社会への対応や障害者福祉の充実という観点などから利用しやすい制度にしようということで改正されたのです。
Ｑ 新しい制度ではそれらの不都合は取り除かれたのですか。
Ａ 費用の面で従来より利用し易くなるようにと工夫されていますし、戸籍に記載される代わりに登記制度が新設され一定の関係者のみに開示されることとなるなど、多くの面で改正がなされています。
Ｑ 任意後見人を選ぶ手続は？
Ａ 必ず、公正証書による必要があります。そして、自分の判断能力が低下したときには任意後見人として、自分の生活・療養監護及び財産管理に関する事務の一切又は一部について代理権を与える、そして、その効力は家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時からである、ということを公正証書に明記しておかなければなりません。
民事再生法とは
Ｑ 民事再生法という法律ができたそうですね。
Ａ これまでの和議法を廃止して作られた新しい再建型倒産処理法で、平成一二年四月一日から施行されました。
Ｑ 民事再生法を作った目的は。
Ａ 経済的に苦しくなった債務者が、破産状態になる前に、裁判所の監督下で再建をし易くするためです。
Ｑ 利用できるのは株式会社だけですか。
Ａ いいえ、すべての法人および個人が利用できます。事業者・非事業者を問いません。株式会社、有限会社、合名会社、合資会社、医療法人、学校法人あるいは宗教法人いずれでも利用できます。
Ｑ どのような状態になれば、申立てられるのでしょうか。
Ａ 支払不能や債務超過などの破産に至らない前の段階で申立てができます。
Ｑ 申立のときの裁判所への予納金は。
Ａ 負債総額によります。例えば負債が一億円以上一〇億円未満なら五〇〇万円です。
Ｑ 債務者が引続き経営権を維持できるそうですが。
Ａ これまでの経営者が引続き経営して、再生計画を立案し、弁済の履行を行います。しかし経営者が信頼できないとみられたときは、裁判所は経営権を取り上げ、管財人に経営をまかせることもあります。
Ｑ 債務者が経営を続ける場合、その監督は裁判所がするのですか。
Ａ いえ。裁判所は必要に応じて監督委員を選任して監督させます。東京地裁では全部の事件に監督委員を選任する意向です。
Ｑ 再生計画つまり弁済計画の成立要件はどれ位ですか。
Ａ 再生計画の成立要件は、議決権を行使した債権者の過半数(頭数)で、総債権額の二分の一以上の債権者の同意が必要です。
Ｑ 開始された民事再生手続は、いつになったら終わるのですか。
Ａ 再生計画が債権者集会で可決され、裁判所の認可があると、手続は原則として終了します。ただし、監督委員がついているときはその後三年間、管財人が経営しているときは弁済終了まで、手続は終了せずに裁判所の監督を受けます。
Ｑ 再生計画の履行の確保に配慮されているそうですが。
Ａ 債務者が弁済の履行を怠ったときは、債権額の一〇分の一以上の債権者の申立により、再生計画を取消すことができます。
また、再生計画で認められた債権額について再生債権者表の記載にしたがって、債権者は債務者の財産に対し強制執行することができます(もっとも債権確定手続を省略する簡易再生・同意再生では強制執行できません)。
Ｑ 営業譲渡がし易くなるそうですね。
Ａ 再生計画外で、裁判所の許可を得て営業の全部または一部の譲渡ができます。債務超過の場合は、裁判所の許可があれば、商法で要求されている株主総会の特別決議は不要です。
